（2022）沪03破537号关于上海市黄浦区外马路974号房产的拍卖公告

关（略）房产的拍卖公告
（略）管理人（下称“管理人”）（略）（处置单位：（略）
一、重要提示
1.郑重声明：本标的系管理人依法独立履行《中华人民共和国企业破产法》第25条第6项，《全国法院破产审判工作会议纪要》（略）处分债务人财产，并承担相应责任。
2.竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释等规范性法律文件等对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
3.淘宝账户实名认证需48小时左右，请有意向参与竞拍的竞买人提前开设好淘宝账户，以防影响参与竞拍。
4.竞拍前请务必遵照《竞买公告》《竞买须知》要求，调查标的物信息、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式：（略）
5.拍卖成交，拍卖标的房地产权属过户手续由买受人自行办理，能否办理过户手续及办理过户手续的时间由买受人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，管理人不作过户的任何承诺。办理房地产交易过程中产生的相关税费（包括但不限于增值税、土地增值税、房产税、土地使用费、契税、印花税、交易手续费，具体以相关部门最终核定为准）依照税收相关法律法规的规定，由买卖双方各自承担，原权利人负担的部分优先从成交价款中扣除。买受人在竞买前应向所涉税务部门确认成交后应缴纳的税费标准。
管理人与买受人办理移交当日前本标的如有欠付物业管理费、水电费和燃气等公用事业费的，由管理人承担解决，办理移交次日起与本标的有关的所有费用由买受人自行承担解决。
拍卖成交，由买受人自行办理水、电、燃气等公用事业及物业的户名变更手续，相关费用由买受人承担。
6.本次拍卖公告所作的情况说明，仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据，竞买人根据自身需求可自行调查、了解、核实。未尽事宜，管理人和拍辅机构不承担任何责任。
7.本次拍卖标的物以其现状为准，凡参与竞拍即视为竞拍人了解详情和确认标的现状。本次拍卖标的物的真实性、合法性、有效性上可能存在的争议和风险由买受人自行考察、甄别、判断和承受，竞买人应对拍卖标的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险。管理人提供的资料和数据仅等供竞买人参考，不承担瑕疵担保责任，若与实际不符时，不影响本次拍卖的成交和成交价。意向竞买人请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。竞买人一旦作出拍卖决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，视为完全接受竞买公告、竞买须知中所载明的条款，请慎重决定拍卖行为。
8.法院和管理人有权随时撤回/中止本次拍卖。管理人撤回/中止拍卖的，（略）无息退回。
二、拍卖标的及起拍价
1.拍卖标的：
（略）二层东部、车位1至车位18、车位31至车位38不动产，建筑面积合计21051.86平方米。
其中：（略）974号底层、二层至六层、701室至711室、八层至十层、1101室至1111室、（略），房屋用途均为办公；房屋结构均为钢混，所有权来源均为拍卖，竣工日期均为1996年，建筑面积合计为20033.67平方米；
（略）974号地下室二层东部、车位1至车位18、车位31至车位38房屋类型均为其他，房屋用途均为特种用途，房屋结构均为钢混，所有权来源均为拍卖，竣工日期均为1996年，建筑面积合计1018.19平方米。
（略）为（略）741街坊4/1丘；土地权属性质为国有建设用地使用权；土地使用权取得方式：（略）

2.评估价、起拍价、保证金及增价幅度：
评估价：101072.916万元
起拍价：80858.3328万元；保证金：8086万元；增价幅度500万元及其整数倍。
对于上述标的权属有异议者，请于2024年6月3日前联系，联系人：（略）

三、特别说明：
1、本次拍卖标的均设有抵押、司法查封。据相关的不动产管理部门出具的《（略）八层的建设用地使用期限为自2004年6月3日至2054年6月2日止；其余的本次拍卖标的物的建设用地使用期限均为1997年11月4日至2047年11月3日止。
2、管理人在拍卖标的12层【（略）层15楼，对应产证沪（2016）黄字不动产权第001719号】发现有（略）层存在刑事案件的查封措施。具体情况竞买人可于参拍前向相关职能部门询问或前往拍卖辅助机构进一步了解。
3、本次拍卖标的主要用途为办公。（略）层对外出租或被占用，管理人已向租户/占用人出具了通知房屋清退等事宜的告知书，就涉拍卖标的的租赁或占用提起了诉讼并已经申请立案，共涉及17户，主要案由是物业服务合同纠纷1户（要求办理交接手续）、房屋租赁合同纠纷15户和排除妨害纠纷1户（无租赁合同）。截止至2024年5月7日止，10户的法律文书已生效、2户的法律文书尚未生效、3户尚在一审中，2户法院尚未正式立案。目前已生效的法律文书，均支持了管理人要求解除租赁合同的诉讼请求。对于尚未取得生效法律文书的案件最终诉讼结果，管理人和拍卖辅助机构不能保证。
备注：具体涉拍卖标的衍生诉讼明细清单，竞买人可于参拍前来拍卖辅助机构处查阅。

4、本次拍卖按标的物现状合并整体拍卖，不含所有可移动物。本次拍卖标的物所在建筑物内无名义第4、13、14层。本次标的物截止至2024年5月7日，部分房屋空置、部分还有占用、部分房屋的原占用者已将房屋移交给管理人；除二层为毛坯状态，（略）层均已装修。

5、办理房地产交易过程中产生的相关税费（包括但不限于增值税、土地增值税、维修基金、房产税、土地使用费、契税、印花税、交易手续费等，具体以相关部门最终核定为准）依照税收相关法律法规的规定，由买卖双方各自承担，原权利人负担的部分优先从成交价款中扣除（如因包括但不限于成交价款无法及时付至管理人账户、管理人账户因故无法直接支付等原因导致原权利人暂无法支付税费的，由买受人先行垫付原权利人负担的税费，在管理人付款障碍消除后凭完税凭证向管理人报销）。

6、拍卖成交后，管理人和拍卖辅助机构仅以向买受人移交法院出具的相关确认拍卖结果、过户法律文书作为标的物交付完成标准，即视为管理人和拍卖辅助机构按移交相关法律文书当日的标的实物现场现状已完成对买受人所竞得的标的实物移交。办理移交当日前本标的如有欠付物业管理费、水电费和燃气等公用事业费的，由管理人承担解决，办理移交当日起与本标的有关的所有费用由买受人自行承担解决。买受人应自行办理水、电等公用事业及物业进户手续，相关费用自理。
备注：①、标的物交接后，如仍被他人占用，买受人应当自行处理房屋的清退工作，不得以此作为悔拍，拒绝或延迟支付拍卖价款，向管理人或拍辅机构主张任何违约责任的依据。买受人自行通过合法途径承担解决所竞得的标的的实际使用、腾退等事项，由此产生的所有费用、手续的办理和后果等均由买受人自行承担解决，与管理人和拍卖辅助机构无关。
②、拍卖成交后，（略）内房屋附合的装修提出异议的，则由买受人自行与第三方解决主张，与管理人和拍辅机构无关。

7、权（略）974号地下室二层东部，车位数量为26个（1-18号、31-38号），（略）974号地下一层，（略）不一致的现象，（略）为1-34号；权证记载地下二层东部建筑面积268.97平方米，据实地勘察目前作为辅助用房,实际面积大于权证记载面积。据本次拍卖的标的物所在同一宗地内另外一幢的建筑物（双龙大厦）业主口头告知拍辅机构：（略）非他们所为，（略）8-34号共计26个车位属于本标的物所有；目前双龙大厦地下一层的物业管理费、水费、（略）（（略）就本标的物签署的《签订的《三盛宏业大厦委托管理合同》已于2022年12月31日到期）收取并负责物业管理；双龙大厦的电费也由本标的物的物业收取。因此，拍卖成交后，对于车位的所有登记信息（包括但不限于建筑面积、车位位置平面图等）均以相关管理部门核准登记为准。由买受人自行按车（略）（略）一致，相关的费用及手续的办理等均由买受人自行承担解决。由买受人自行与相邻的双龙大厦协商解决包括但不限于地下一层的物业管理、水电费用的收取及车位的使用等事宜；地下二层东部的证载面积数与实际面积数不符等现象由买受人自行相关管理部门咨询了解，是否影响买受后的产权变更及使用等。

8、本次拍卖的标的物所在同一宗地内另有其他业主的一幢建筑物（双龙大厦）存在，权证中对于本次拍卖的标的物土地状况中的使用权面积记载为“相应的土地面积”字样，无具体数字记载。据同一宗地内另一业主(双龙大厦)口头告知拍辅机构：宗地内的院子是两家共有的，主要用于地面停放车辆使用、地下车库的进出口使用及消防通道使用等；两家的地下一层已相通，共享车辆通道，地库现场标注从双龙大厦作为进口，本次拍卖标的物作为出口；目前本标的物业主将自己名下的地下一层部分车位长期借给双龙大厦业主使用（管理人未接管到任何车位租赁或使用协议），同时作为交换条件，院子地面停车位全部给本标的物业主使用。因此，拍卖成交后，就院子内车辆的停放、费用的收取、场地的维护、消防通道的使用、地下车库（室）的使用及相邻关系等相关事宜由买受人自行与该业主协商解决。
备注：抵押权人向拍辅机构提供了本次拍卖标的物的工程图纸，意向竞买人可于参拍前来拍辅机构处查阅，该图纸仅供参考，以实际相关管理部门核准认定为准。

9、本次拍卖标的物原业主有违规停车占用消防通道、（略）层打通后重新布局使用、违法搭建等违法违规行为。拍卖成交后，涉及违法、违章部分（包括但不限于占用消防通道、搭建等），由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。因买受人怠于处理造成无法过户的，责任自负，不影响管理人对拍卖款的处置。

四、咨询与调查
1.自本公告发布之日起至2024年6月7日止接受咨询：（略）（邢先生）、（略）。
2.标的物以其现状为准，管理人不承担拍卖标的资产的瑕疵保证责任。除拍卖文件披露外，竞买人应对上述拍卖标的的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。
3.本次拍卖的标的以房屋、土地的现状和相关权属现状进行拍卖（包括瑕疵和风险）。管理人和拍辅机构提供的相关文件资料仅供竞买人参考，请竞买人充分注意已披露和管理人、拍辅机构未知信息的风险控制与防范。管理人、拍辅机构对本次拍卖的标的物的权属和建筑质量、品质（包括但不限于房屋及其建筑材料标准、房屋的沉降、渗漏、房屋配套设备的完好程度等）不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。
4.本次拍卖以标的房地产权证书登记所载建筑面积为准，拍卖成交后该房地产如经实际测定面积与放低产权证书登记所载面积有溢缺，则拍卖成交价均不作调整。如在后续办理房地产权属过户中存有超出范围、违章、无证等部分房屋需要拆除或须将房屋恢复原状的，所涉及的所有手续及费用均由买受人承担。拍卖标的可能还存在尚未被发现及其他未说明的瑕疵，竞买人应当亲自了解和查验，并自行承担拍卖标的存在尚未被发现及未说明瑕疵的风险。
5.拍卖标的可能还存在尚未被发现及未说明的瑕疵，竞买人应当亲自了解和查验，并自行承担拍卖标的存在尚未被发现及未说明瑕疵的风险。买受人应在亲自了解和查验的基础上，独立判断该房产变更权利人为买受人的手续如何办理，并自行承担无法变更权利人的风险。买受人不得以该房产无法变更权利人或存在其他障碍为由，拒绝履行或不完全履行本次拍卖的任何义务。
6.拍卖成交之日起拍卖标的的风险及责任转移至买受人。如因政策法规限制，拍卖标的不能办理相关权属变更过户手续的，管理人和拍辅机构不承担任何违约责任和经济责任。

五、竞买人条件：
1.竞买人须为具备完全民事行为能力的公民、法人或其他组织。
特别提示：
竞买人应当符合相关法律、行政法规、部门规章及拍卖标的所在地的相关房地产政策的要求，具备相应的购买资质。
2.竞买人可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前向拍辅单位：（略）

六、优先购买权人
本标的物无优先购买权人。

七、拍卖方式：（略）
本次拍卖采取有保留价的增价拍卖方式：（略）
八、拍卖延时
本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟。

九、税费及其他费用承担
1.拍卖成交，拍卖标的的房地产权属过户手续由买受人自行办理，管理人将给予必要的协助。办理房地产交易过程中产生的相关税费（包括但不限于增值税、土地增值税、维修基金、房产税、土地使用费、契税、印花税、交易手续费，具体以相关部门最终核定为准）依照税收相关法律法规的规定，由买卖双方各自承担，原权利人负担的部分优先从成交价款中扣除（如因包括但不限于成交价款无法及时付至管理人账户、管理人账户因故无法直接支付等原因导致原权利人暂无法支付税费的，由买受人先行垫付原权利人负担的税费，在管理人付款障碍消除后凭完税凭证向管理人报销）。（略）及税务等部门确认成交后应缴纳的税费标准。
办理移交当日前本标的如有欠付物业管理费、水电费和燃气等公用事业费的，由管理人承担解决，办理移交次日起与本标的有关的所有费用由买受人自行承担解决。买受人应自行办理水、电等公用事业及物业进户手续，相关费用自理。
2.特别提示：本标的物存在综合服务费及软件服务费由买受人承担。
(1)综合服务费由拍卖辅助机构收取（按拍卖成交价累进递减计算，拍卖成交价人民币200万以下（含200万）的，收费比例1.5%；超过200万至1000万（含1000万）的部分，收费比例0.9%；1000万以上的部分，收费比例0.6%，封顶为25万元），（略）指定账户【户名：（略）；账号：（略）（略）；开户行：工行（略）支行】。
(2)（略）收取，付费方式：（略）
(3)上述综合服务费和软件服务费，买受人逾期未全额缴纳的，（略）和拍卖辅助机构可对其进行依法追缴。买受人缴纳相关费用后如需索取发票的，买（略）中查看已完成支付的软件服务费记录并点击申请开票。

十、保证金和余款支付
1.（略）系统在竞买人支付宝账户内锁定相应资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者锁定的保证金自动解锁，锁定期间不计利息。
2.拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以充抵价款，本标的物买受人原锁定的保证金24小时内自动转入管理人指定账户。拍卖余款请买受人在拍卖成交后15日内汇款至管理人如下账户：
名称：（略）
（略）：（略）129021
开户行：（略）上海联洋支行
3.债务人财产拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高的，竞买人参与竞拍，支付保证金及余款可能会遇到当天限额无法支付的情况，（略）上充值银行。（略）查询，网址：https://（略）-helpcenter.php?path=sf-hc-right-content5#q1。
4.买受人不符合竞拍资质或逾期未足额支付拍卖款的，管理人可以决定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，已交纳的保证金及已支付的价款不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、清偿本案债务人所负债务。如支付拍卖产生的费用损失与弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款差价之和高于保证金的，买受人还应承担其中差额的损失赔偿责任。

十一、拍品交付
1、买受人应于付清全部拍卖成交款后5个工作日内（遇节假日顺延）凭付款凭证及相关身份材料到拍辅单位：（略）

2、拍卖成交且付清全款后，买受人需等待法院作出相关审税、过户等法律文书后，持前述法律文书、管理人和拍辅机构提供的有关文件资料，自行到拍卖房地产所属的管理部门办理权属变更及登记手续和支付相关税费，管理人和拍卖辅助机构将给予必要的协助。

十二、特别提醒
1.标的物以实物现状为准，管理人和拍卖辅助机构不承担标的物瑕疵担保责任。
2.与标的物有利害关系的人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
3.在拍卖竞价前请务必再仔细阅读管理人发布的拍卖须知。

咨询电话：（略）（邢先生）、（略）（朱小姐）
法院监督电话：（略）8
淘宝技术咨询：（略）
本公告未尽事宜，请向管理人和拍卖辅助机构咨询。

（略）管理人
二〇二四年五月二十一日