上饶市信州区“53HOW”商业综合体二期土地公开征集投资运营方（运营期：20年）综合评议公告

（略）
受委托，（略）依《江西省产权交易所综合评议业务操作规则》，在江西省产权交易所公开挂牌“（略）（略）“53HOW”商业综合体二期土地公开征集投资运营方（运营期：20年）综合评议”项目，具体公告如下：
一、标的概况、竞投底价：
（略）
标的名称：（略）
土地面积
评估价
（20年租金）
竞投底价
竞投保证金
运营期
1
（略）（略）“53HOW”商业综合体二期土地公开征集投资运营方（运营期：20年）
约21949.6㎡
3379.2158
万元
3379.2158
万元
200
万元
20年
二、交易方式：（略）
三、承租方资格要求：
1.意向承租方（竞投方）必须是能独立承担民事责任的法人或其他组织，且具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。
2.意向承租方及其法定代表人近三年无行贿犯罪行为记录，（略）(（略）)失信被执行人。
3.意向承租方应在报名时应提交以下材料：
(1)公告之日后信用中国的查询记录、2023年度的社会保险缴纳和纳税证明文件；
(2)公司（组织）简介、财务会计制度；
(3)拟在地块上投资建设的建筑规划设计图，需注明每层面积、楼层、结构、容积率、建筑密度、停车位数量、绿地率等（设计需通过交通影响评估），（略）布置，一并考虑交通组织、消防疏散和雨污排放，还应配合招租方负责完成相关报批程序；
(4)项目建成且装修完毕后的内、外效果图；
(5)经营业态布局图；
(6)通过主管部门审查的特殊建设工程消防设计；
(7)经政府有关部门审核通过的垃圾转运站迁移、重建的资料；
(8)总投资估算；
(9)与意向承租方拟经营的业态相匹配的业绩证明材料。
4.意向承租方在报名时应缴纳竞投保证金200万元。竞投成功的承租方（中标方）的保证金在扣除相关交易费用后，转为履约保证金汇入招租方（委托方）指定的银行账户中。承租方可根据工程进度向招租方申请无息返还履约保证金。承租方进场施工后7日内即无息返还保证金的50%；完成主体结构后7日内无息返还保证金的30%；承租方在开业运营时且工程经招租方验收及核定投资金额无误后，招租方扣足25万元的履约保证金，剩余的保证金在7日内无息返还承租方。
四、重大事项揭示：
（一）项目概况
（略）（原赣东北水果（略）场），面积约为21949.6平方米，土地性质为商业用地。该地块土地平整，交通便利，计划用于建设、运营商业综合体，其中包含配套约750㎡的垃圾转运站一个，以及约2500㎡的垃圾转运车停车场一个。本次评议以标的土地20年租期的总租金3379.2158万元作为挂牌价，以意向承租方（意向投资运营方）拟交付给招租方（委托方）的建筑在折旧20年后的剩余价值（不低于3379.2158万元）作为竞投底价（仅计算建筑的剩余价值，不考虑装修、设施设备、家具等其他投资物的残值）。投标价应大于或等于挂牌价。
（二）投资要求
1.承租方（中标方）应负责项目的投资、规划设计（应根据招租方提供的项目大纲进行规划设计，请在报名时向招租方或代理机构：（略）
2.承租方对项目建设、装修完毕后，招租方将根据交易文件以及双方的约定进行验收，验收方式：（略）
3.承租方自行对项目或项目主体结构进行建设，承租方应具备相应的建筑企业资质。承租方也可聘请具有相应建筑资质的第三方单位：（略）
4.承租方应保证建筑工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求（房屋使用年限应大于等于50年），并向招租方提交工程竣工报告。招租方及相关主管部门负责工程的竣工验收，验收不合格的，承租方应进行整改，直至验收合格为止。
5.承租方应无条件负责办理项目标的物建设中所需的各项手续和权证，招租方给予配合协助；同时在本项目标的范围内的房屋建成并通过各项验收后，应作为国有资产登记在招租方名下，承租方应无条件协助招租方办理不动产权证。以上办理过程中涉及的所有费用由承租方承担，包括但不限于税费、测绘费、维修基金、登记费等。在租赁期间，该不动产权不进行转让。
6.承租方应向招租方出具工程质量保修书。
7.承租方在施工建设、装修过程中应自行承担安全生产责任。建设施工和运营期内标的范围发生的一切事故包括但不限于火灾、爆炸、人员伤亡事故、食品安全事故、房屋外墙脱落、空调外机掉落、玻璃门窗掉落、空中抛物以及设施设备使用意外、环保问题等，由承租方承担全部法律责任。
8.承租方应按政府有关部门和招租方的要求，负责将本项目地块上原有的垃圾转运站迁移，要求重新建设一个约750㎡的垃圾转运站一个，并配套不少于2500㎡的垃圾转运车停车场一个。
9.本项目建设的各项规划指标要求为：容积率≤1.8；绿地率大于等于20%；建筑密度≤50%；停车位数量≥200个。承租方应建设至少一个面向社会免费开放的公园（可用于计算绿地率）。
（三）运营要求
1.本项目应用作运营商业综合体，合同期为20年，另给予建设装修期30个月（以发改委立项批复工程建设项目合理工期时间为准，发放中标通知书7个工作日内开始计算期限），自标的交付之日起开始计算。承租方应在2024年10月31日前完成项目主体的建设装修；在2024年10月31日前完成招商工作，并于2024年12月31日正式开业运营，投入运营时商户入驻率应达到85%以上。项目整体建设完成时间不得超出项目建设装修期。
2.招租方提供的有关材料及说明仅供意向承租方参考，具体以标的交付时的现状为准。本项目与一期工程为同（略）更新项目，（略）的现状较为复杂，且一期工程已投入使用，意向承租方应充分明确标的的现状、可能存在的瑕疵和问题、各项投入以及商业风险等。综合评议完成后，承租方不得以任何理由否定中标结果或要求变更已承诺的条件。
3.公告的标的面积为参考面积，可能存在误差，实际交付以红线图划（略）域和标的的现状为准。综合评议完成后，不论标的面积是否增减，均不影响中标结果。本项目用地范围仅限红线图范围内，承租方必须自觉、严格遵守，若承租方对土地的使用超出了划定范围，招租方不承担任何责任，由承租方承担全部的责任和后果。
4.承租方应负责标的的经营管理和物业服务。承租方应按合同的约定以及物业管理的规定做好标的内商户的管理工作，确保标的内经营的行业不存在噪音、污染扰民、违法违纪等情况。
5.承租方在运营期内应负责保护房屋的主体结构，如因承租方保护不善对招租方造成损失，须进行维修并赔偿招租方损失。合同期内，发生建筑安全、火灾、爆炸、人员伤亡事故、食品安全事故、房屋外墙脱落、空调外机掉落、玻璃门窗掉落、空中抛物以及设施设备使用意外、环保等事故由承租方承担全部责任。
6.合同期内，承租方负责做好门前“三包”，服从政府创文、创卫的要求，积极配合相关部门做好环境卫生、消防治安安全等工作同时承租方要负责处理好周边的邻里关系。
7.运营期间资产产生的相关的税费、水电费、通讯费、保安、物业、保洁等费用由承租方自行负责。标的项目的相关报批手续招租方将协助承租方办理。经营所需办理的证件由承租方或商户自行自费办理。
（四）退出机制和违约责任
1.意向承租方在竞得标的物成为承租方（中标方）后，不得私自将承租方的权利和义务（包含合同约定权利和义务）转让于第三方。如确需转让的，承租方应上报招租方，经招租方同意后方可转让，否则视为承租方违约，招租方有权无条件解除合同。承租方自负盈亏，独立对其与任意第三方产生的纠纷或责任负责，招租方不承担承租方的任何经营风险及责任。
2.因承租方原因导致合同提前终止的，承租方须结清所有经营所产生的税费、水电气、物业费等公共支出费用，并将标的内正在经营的商户的信息妥善交接给招租方并经招租方书面确认后方能撤场。
3.承租方对标的的总投资额不得低于其在《竞投文件》等资料中承诺的总投资额。装修完毕后由招租方组织专业人员进行验收。如承租方的总投资额未达标，视为承租方违约，招租方可无条件解除合同，也可责令承租方在限期内进行整改。（如承租方对招租方的验收结果有异议，可由招租方和承租方共同委托第三方专业机构进行重新评估或验收，相关费用由承租方支付。）
4.承租方未经招租方同意，标的的改造竣工日或开业日延期超过15日的，视为承租方违约，招租方可无条件解除合同。
5.违约责任：因承租方违约导致招租方解除合同的，承租方应无条件撤出标的，招租方不对承租方进行任何补偿，承租方还应支付等同于履约保证金金额的违约金（可用履约保证金抵扣，不足部分由承租方补齐）。
6.合同期满后承租方应无偿退出，将运营权（租赁权）归还招租方。招租方将（略）场行情评估价对外公开招租，在公开公正同等条件下，承租方有优先租赁权。
五、综合评议权重分值体系：
评分项
评审内容
分值
报价评分
（50分）
报价评分采用高价优先法计算，即符合竞投文件要求且报价最高的竞投报价为基准价，其报价得分为满分。其他竞投方的报价分按下列公式计算（计算结果保留二位小数）：
报价得分=（竞投报价/基准价）*50分
本次竞投以竞投方拟交付给委托方的建筑在折旧20年后的剩余价值作为投标价（仅计算建筑的剩余价值，不考虑装修、设施设备、家具等其他投资物的残值），报价单位：（略）
50分
设计评分
（25分）
1.商业建筑中公共空间面积占比评分
（1）商业建筑中室内公共空间面积占室内建筑面积35%以下的，得0分；
（2）商业建筑中室内公共空间面积占室内建筑面积35%（含）-40%（不含）的，得2分；
（3）商业建筑中室内公共空间面积占室内建筑面积40%（含）-45%（不含）的，得4分；
（4）商业建筑中室内公共空间面积占室内建筑面积45%及以上的，得7分。
备注：拟建设多栋商业建筑的，以室内公共空间占室内建筑面积比例最小的建筑进行评分。
（室内公共空间指的是室内商铺外的（略）内步行街、（略）、洗手间等）
7分
2.出入口评分
竞投方应根据项目地块的现状，合理设计出入口。出入口的设计要充分考虑人流量、交通、安全（做到“人车分流”）以及消防疏散的需要。
（1）宽度大于等于6米的出入口小于2个的得0分；
（2）宽度大于等于6米的出入口为2个的得2分；
（3）宽度大于等于6米的出入口为3个的得4分；
（4）宽度大于等于6米的出入口为4个及以上的得7分。
备注：竞投方对出入口的规划和设计应通过交通和消防疏散的相关审批（竞投方应在《竞投文件》中提供相关审批资料），且均需做到“人车分流”，否则不予计分。
7分
3.室外绿化覆盖率评分
（1）室外绿化覆盖率在30%以下的得0分；
（2）室外绿化覆盖率在30%（含）-35%（不含）的得2分；
（3）室外绿化覆盖率在35%（含）-40%（不含）的得4分；
（4）室外绿化覆盖率在40%及以上的得7分。
7分
4.户外照明和亮化设计评分
竞投方应以灯光设计充分展示项目的夜间形象，通过照明增强或改变建筑物的视觉效果，营造特殊的商业气氛，以丰富的视觉体验吸引消费者。
（1）无户外照明和亮化设计的得0分；
（2）亮化工程覆盖不全，色彩、比例、亮度、色调设计存在瑕疵，观赏性、装饰性和引导性不足的得1-3分；
（3）实现亮化工程（略）域全覆盖，照明色彩丰富、比例协调，亮度与色调设计和谐，能够凸显建筑及其他设施的美感，兼具观赏性、装饰性和引导性的得4分。
4分
运营评分
（10分）
1.品牌文化打造评分
《竞投文件》应包含品牌文化打造策略。竞投方在品牌文化打造上应具备清晰的定位，能够做到品牌树立、传承推广和持续创新，品牌文化打造策略中必须具备①品牌文化的传播推广渠道②能有效提升消费者忠诚度和粘性的方案。
（1）品牌文化打造策略优秀，思路清晰明了、富有创意，符合标的的商业定位，同时具备品牌文化的传播推广渠道和能有效提升消费者忠诚度和粘性的方案的得5分；
（2）品牌文化打造策略良好，思路较为清晰，基本符合标的的商业定位，同时具备品牌文化的传播推广渠道和能有效提升消费者忠诚度和粘性的方案的得3分；
（3）品牌文化打造策略一般，思路存在可行性漏洞，偏离标的的商业定位，同时具备品牌文化的传播推广渠道和能有效提升消费者忠诚度和粘性的方案的得1分；
（4）（略）缺乏可行性，严重偏离标的的商业定位，以及不具备品牌文化的传播推广渠道或能有效提升消费者忠诚度和粘性的方案的得0分。
5分
2、管理方案评分
《竞投文件》应含管理方案，管理方案应包括①日常管理条例②卫生管理制度③商户入驻要求④突发事件应急预案（消防、卫生、安全事故）等至少四项内容。管理方案应做到内容完整，科学合理，详实可行；符合相关法律法规和有关部门的要求；能够对商业综合体及商户进行科学地管理；能有效地排除安全隐患，具备应对突发事件的合理程序。
（1）管理方案完整且优秀的得5分；
（2）管理方案完整且良好的得4分；
（3）管理方案完整且合格的得2分；
（4）管理方案不合格或未提供完整的管理方案（四项内容缺少任意一项或多项）的得0分。
5分
投资评分
（15分）
1.建筑面积评分
根据竞投方拟移交给委托方的建筑总面积进行计算（建筑应符合办理不动产权证的标准）。
（1）拟移交给委托方的建筑总面积在20000㎡以下的，得0分；
（2）拟移交给委托方的建筑总面积在20000㎡（含）-25000㎡（不含）的得3分；
（3）拟移交给委托方的建筑总面积在25000㎡（含）-30000㎡（不含）的得5分；
（4）拟移交给委托方的建筑总面积在30000㎡（含）-35000㎡（不含）的得7分；
（5）拟移交给委托方的建筑总面积在35000㎡及以上的，得10分。
备注：中标方在项目验收后未达到其承诺移交的建筑面积的，视为中标方违约，委托方将追究中标方违约责任，违约责任为：每缺少1㎡，中标方向委托方支付500元违约金（委托方可直接从履约保证金中扣除违约金，并要求中标方在一定期限内补齐履约保证金）；面积缺失超过500㎡的，委托方可责令中标方在限期内进行整改，整改不成的委托方可无条件解除合同。
10分
2.停车位数量评分
根据竞投方在本项目中规划设计的停车位数量进行评分。
（1）停车位数量在200个以下的为无效竞投；
（2）停车位数量在200个（含）-250个（不含）的得0分；
（3）停车位数量在250个（含）-300个（不含）的得1分；
（4）停车位数量在300个（含）-350个（不含）的得3分；
（5）停车位数量在350个及以上的得5分。
备注：中标方在项目验收后停车位数量未达其承诺数量的，视为中标方违约，委托方将追究中标方违约责任，违约责任为：每少一个停车位，中标方向委托方支付（略）的违约金（委托方可直接从履约保证金中扣除违约金，并要求中标方在一定期限内补齐履约保证金）；停车位缺少超过10个的，委托方可责令中标方在限期内进行整改，整改不成的委托方可无条件解除合同。
5分
六、标的咨询与展示：自公告之日起即行咨询和展示。
七、综合评议时间：见《综合评议择优方案》（信息披露期满后，省产交所对招租方提出的《综合评议择优方案》进行审核，在审核通过后2个工作日内向所有合格意向承租方（竞投方）发出《综合评议择优方案》）。
八、报名方式：（略）
【户名：（略），账号：（略）（略），开户行：上饶银行广信大道支行】
联系电话：（略）
江西省产权交易所上饶办事处：（略）
（略）：https://（略）
（略）
2024年3月19日
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